Ao longo dos anos, temos sistematicamente abordado segmentos de maneira que possa ser possível construir uma boa variedade de estudos para a melhor tomada de decisão daqueles brasileiros que desejam empreender ou morar em Portugal. 

Um bom planejamento quando se fala em morar em outro país, passa por combinar com sua família e ter todos os elementos necessários para começar este projeto. 

Recentemente, escrevi o que chamei de “um guia completo para viver em Portugal”. Nele você encontra dicas, informações relevantes e muito mais para que este deixe se ser apenas um sonho.

Ponto essencial nesta jornada é saber a onde morar. Desta maneira, quero apresentar a você dados e informações sobre o segmento imobiliário em Portugal.

Antes, porém, vale a pena compreendermos alguns pontos sobre o segmento imobiliário, afinal a pandemia teve fortes influências nos números dos últimos meses. Compreender como o segmento está se comportando e o que representa tendência é muito oportuno.

VENDA E ARRENDAMENTO, PROCURA, OFERTA E PREÇO

No mercado das vendas, a nível nacional, a procura relativa reduziu-se relativamente à oferta na primeira fase da pandemia, recuperando assim que terminou o primeiro confinamento (maio), tal como se pode concluir a partir dos dados do relatório do Idealista.

Relativamente aos preços, e uma vez que a combinação da procura e oferta se mantiveram estáveis, não se verificou um “efeito substancial” nos valores. Os dados revelam um crescimento de procura relativa na ordem dos 19% entre o 4º trimestre de 2019 e o 4º trimestre de 2020. Um crescimento de 9% em termos de oferta; e 7,7% nos preços.

Procura relativa, oferta e variações de preços: Vendas (%)

No 2º trimestre de 2021, os preços da habitação aumentaram 4,9% em Lisboa, face ao trimestre anterior. Esta subida sucede a variação trimestral de -0,3% observada no 1º trimestre e coloca Lisboa novamente alinhada com a dinâmica de valorização da restante Área Metropolitana de Lisboa.

No mercado de arrendamento, a procura relativa manteve uma tendência de queda, mesmo após o fim do primeiro confinamento, ficando a níveis muito baixos se comparada com o cenário de pré-Covid 19. Observou-se, por isso, uma grande acumulação de stock. 

No que diz respeito aos preços, verificou-se uma “queda acentuada” depois do primeiro confinamento, com a recuperação a iniciar-se nos meses de verão, a partir de julho e agosto. 

Segundo os dados do relatório do Idealista, a procura relativa caiu 33,6% entre o 4º Trimestre de 2019 e o 4º Trimestre de 2020, com +91,4% de oferta, e uma redução de preço na ordem dos 0,2%.

Procura relativa, oferta e variações de preços: Arrendamento (%)

Em relação a 2021, as rendas da habitação em Lisboa registaram uma variação trimestral de apenas -0,1% no 2º trimestre, interrompendo o percurso das fortes reduções em cadeia sentido desde o início de 2020. 

Assim, a variação praticamente nula, agora observada, compara com a variação média trimestral de -4,3% observada desde o início de 2020.

JUROS

Os números mais recentes do Banco Central Europeu (BCE) indicam que Portugal é o segundo país da Zona Euro com os juros mais baixos, sendo apenas destronado pela Finlândia.

Os dados, relativos a abril de 2021, permitem ainda concluir que as Euribor (a taxa de juro implícita no conjunto dos novos contratos crédito à habitação) mantêm-se em níveis historicamente baixos em Portugal. A taxa é inferior a 1% desde agosto de 2020.

Foi em fevereiro de 2021 que se registou o valor mais baixo desde que há registos no BCE, ou seja, desde janeiro de 2003 – a taxa chegou aos 0,75%. Os spreads praticados pelos bancos também estão em valores muito baixos, sendo possível obter-se taxas de 1% ou até inferiores.

A taxa de juro implícita no conjunto do crédito à habitação varia muito entre os vários países da Zona Euro, sendo a média da região de 1,31%, em abril de 2021. Bem superior, portanto, à verificada em Portugal.

HIGHLIGHTS DO MERCADO 

O mercado imobiliário português continua – e continuará – a ser um ativo atrativo para os investidores.

É importante referir que desde o último ano que se assiste a uma preferência na procura por imóveis fora dos centros urbanos e um crescimento da procura por imóveis com mais espaço, mais notoriamente a nível de moradias e terrenos, em relação a apartamentos, sendo que se observou o dobro do interesse por vivendas com jardim e piscina, assim como apartamentos com varanda, segundo os dados do relatório do Idealista. 

O bom funcionamento do teletrabalho em muitas empresas, permitiu ainda que muitos profissionais pudessem residir em locais mais remotos do que nos grandes centros urbanos, por exemplo.

A consultora Savills, que no seu mais recente estudo “Impacts 2021” revela ainda que será o segmento de escritórios o que irá atrair o maior volume de investimento durante o próximo ano. 

Em Lisboa, estima-se que esse segmento seja capaz de captar 35% do total de investimentos no mercado imobiliário português. Isto não será contraditório com o teletrabalho , uma vez que a situação atual irá potenciar a emergência de novos modelos de trabalho, em que o escritório tradicional e o chamado “home office” desempenham novos papéis num emergente paradigma híbrido. 

A Savills refere ainda que durante os próximos cinco anos, “será possível observar a multiplicação de modelos de trabalho repartidos entre o escritório e a residência do trabalhador”. 

Este fenômeno deverá registar uma maior aceleração e esta flexibilidade de presença esporádica no trabalho será uma conjugação da procura por moradias fora das zonas urbanas e da procura por escritórios.

Relativamente à subida de preços que aconteceu, esta abrandou com a pandemia. Num relatório divulgado no final de fevereiro de 2021, a Standard & Poor”s (S&P) aponta para que haja menor crescimento nos preços da habitação na maioria dos principais mercados europeus. A agência de rating estima que os preços em Portugal cresçam 2,6% até ao final de 2021, e que recuperem 4,7% em 2022.

Relativamente ao mercado do arrendamento, este aumentou a sua expressão em 2020, depois de se assistir à transferência de imóveis destinados ao alojamento local, que foi uma presente inovação nos últimos anos, para o arrendamento tradicional. Este cenário resultou também numa redução no valor das rendas.

Quanto aos terrenos, um outro estudo do Idealista mostra que durante a pandemia, a procura por terrenos disparou: tanto por espaços urbanos, isto é, suscetíveis de “urbanização ou de edificação” (segundo o artigo 74.º do Decreto-Lei n.º 80/2015); como por solos rústicos, onde é possível cultivar alimentos, cuidar de animais, plantar árvores ou transformá-los em espaços urbanos para construir – embora esta última seja uma opção de “carácter excecional” e “limitada”, segundo o artigo 72.º do mesmo decreto.

Ao meu ver, com o interesse por terrenos a subir, há pelo menos dois cenários lógicos possíveis: ou o stock existente desce consideravelmente, o que poderá influenciar o aumento de preços unitários, ou o stock acompanha a procura, dando lugar à estabilização do valor dos espaços ou a uma variação moderada.

TENDÊNCIA 1 – DINÂMICA DE ESCRITÓRIOS 

Mesmo com a permanência do teletrabalho por causa da pandemia, haverá uma grande procura por parte de empresas internacionais para se sediarem em Portugal, assim como empresas com base em tecnologia e centros de serviços partilhados.

Para além disto, como já referido, a situação atual irá potencializar a emergência de novos modelos de trabalho, em que o escritório tradicional e o chamado “home office” desempenhem novos papéis num emergente paradigma híbrido, aumentando a procura por novos investimentos em escritórios, quer na sua compra, quer na sua construção.

TENDÊNCIA 2 – IMÓVEIS MAIORES E COM INFRAESTRUTURAS PARA O LAZER

Como já referido, a tendência do teletrabalho veio a impulsionar novas necessidades em termos residenciais. A atual vida atípica que se tem presenciado contribuiu para que o desejo das pessoas de estarem ao ar livre, e mais seguras, tivesse aumentado.

Argumentos como mais divisões, mais espaço interior e ar livre ou espaço exterior têm dado força à motivação das pessoas, das famílias transformando os seus desejos em ordens, em ação real culminando no aumento do peso das transações de moradias no total das operações com imóveis.

Além disso, as pessoas têm procurado também casas e apartamentos que oferecem maiores infraestruturas para o lazer, inclusive a procura por espaços com varandas.

Imóveis com varanda gourmet, por exemplo, tiveram um aumento de 128% nas buscas em julho de 2020, de acordo com uma pesquisa da Imovelweb.

TENDÊNCIA 3 – DESIGN DE EXPERIÊNCIA

Este pilar do design e experiência, caracterizado pelos novos standards de design e tecnologia focados no bem-estar, produtividade e comunicação, irá motivar as equipes nos panoramas físico e virtual da pegada imobiliária.

Como referido, novos espaços de trabalho serão cruciais. No entanto, a sua disposição eficaz e confortável será essencial para assegurar o bem-estar, a produtividade e o compromisso de colaboradores que irão estar cada vez mais dispersos.

TENDÊNCIA 4 – DIGITALIZAÇÃO E INOVAÇÕES TECNOLÓGICAS 

A tecnologia e inovações científicas estão conectadas a diferentes tendências desta virada de década. A digitalização do mercado imobiliário é um caminho sem volta. 

A utilização dos recursos digitais trouxe ganhos para todas as pontas do setor, seja por meio da geração de leads mais qualificados (contatos de clientes de fato interessados em fazer uma negociação) ou da aceleração das etapas finais do processo de compra e venda, com pagamentos e assinaturas de contratos virtuais. 

Para comprar, vender ou alugar um imóvel anos atrás, era necessário perder horas em cartórios e processos burocráticos. Hoje, existem plataformas e ferramentas que possibilitam que tudo seja feito de forma virtual.

Para além disto, as tecnologias digitais vão permitir criar edifícios mais inteligentes e eficientes, que melhorem a experiência do colaborador, incluindo a criação de ambientes de trabalho mais seguros e saudáveis.

TENDÊNCIA 5 – PROJETOS SUSTENTÁVEIS

Outra tendência que já vinha ganhando força durante os últimos anos, e promete continuar em alta, é o aumento de projetos sustentáveis que utilizem energias limpas e renováveis. 

As chamadas construções sustentáveis são cada vez mais priorizadas por engenheiros, arquitetos e designers, nos seus trabalhos, incidindo em boas ideias que contribuem para a preservação do meio ambiente, mas sem deixar de lado aspirações estéticas e funcionais.

O sucesso do método construtivo está ligado, principalmente, às vantagens que ele oferece. Segundo a Inovatech Engenharia, as construções sustentáveis são mais baratas, geram menos manutenção e são construídas mais rapidamente e com melhores níveis de conforto para os usuários. 

A sustentabilidade é um tema que tem ganhado mais espaço nos últimos anos e deve ser ainda mais valorizada dentro do mercado imobiliário no futuro. 

Esse conceito aplicado aos novos empreendimentos pode ser executado, tanto na fase de obras, quanto na rotina dos moradores.

As buscas por locais com espaços verdes e o uso de materiais recicláveis serão mais impulsionados, assim como a utilização de lâmpadas de LED e o desenvolvimento de recursos para o reaproveitamento de água de chuva, por exemplo.

Tenho certeza que as informações e tendências deste segmento devem ter despertado em você inúmeras possibilidades. Caso queira falar mais sobre este segmento, agende um momento que conversamos e juntos discutiremos seu futuro em Portugal.

Forte abraço! 

Sobre o autor,

Benício Filho – Formado em eletrônica, graduado em Teologia pela PUC SP, com MBA pela FGV em Gestão Estratégica e Econômica de Negócios, pós-graduado em Vendas pelo Instituto Venda Mais, Mestrando pela Universidade Metodista de São Paulo na área de Educação e pós-graduado em Psicanálise pelo Instituto Kadmon de Psicanálise. Atualmente também está concluindo o curso de bacharelado em Filosofia pela universidade Salesiana Dom Bosco. Atua no mercado de tecnologia desde 1998. Fundador do Grupo Ravel de Tecnologia, Cofundador dá Palestras & Conteúdo, Sócio da Core Angels (Fundo de Investimento Internacional para Startups), sócio fundador da Agência Incandescente, sócio fundador do Conexão Europa e da Atlantic Hub (Empresa de Internacionalização de Negócios em Portugal), atua também como Mentor e Investidor Anjo de inúmeras Startups (onde possui cerca de 30 Startups em seu Portfólio), além de participar de programas de aceleração como SEBRAE Capital Empreendedor, SEBRAE Like a Boss, Inovativa (Governo Federal) entre outros. Palestrando desde 2016 sobre temas como Cultura de Inovação, Cultura de Startups, Liderança, Empreendedorismo, Vendas, Espiritualidade e Essência, já esteve presente em mais de 230 eventos (número atualizado em dezembro de 2020). É conselheiro do ITESCS (Instituto de Tecnologia de São Caetano do Sul), bem como em outras empresas e associações. Lançou em dezembro de 2019 o seu primeiro livro “Vidas Ressignificadas” e em dezembro de 2020 “Do Caos ao Recomeço”.